Winterthurer Turm Areal - ce que fait ISS en cas d'utilisation mixte

Le Turm Areal de Winterthur est en train de passer du statut de site industriel à celui de centre dynamique pour le travail, les loisirs et la communauté. Lors du développement de biens immobiliers et de sites, l'utilisation mixte prend de plus en plus d'importance, ce qui implique de multiples compétences en matière de commercialisation et de gestion. L'interaction entre le propriétaire, l'exploitant et le Facility Management est décisive. L'exemple du Turm Areal nous montre comment ISS soutient le client dans l'exploitation, le suivi des locataires et le développement du site.

La tour de 100 mètres de haut en briques rouges est le deuxième bâtiment le plus haut de Winterthur et un symbole de la ville et de la région. Avec ses 24 étages, la "Rote Turm" est le centre du "Winterthurer Turm Areal" et marque, avec les bâtiments environnants, le caractère du quartier situé à côté de la gare. Si le site était autrefois utilisé par Volg comme lieu de production, son orientation a fortement changé depuis la construction de la Rotes Turm fin 1999. La tendance est aujourd'hui à une utilisation mixte, qui offre à différents acteurs des espaces de bureaux de premier ordre dans un environnement inspirant, avec des services attrayants parfaitement adaptés aux exigences des entreprises modernes. Depuis 2017, le Turm Areal appartient à Swiss Prime Site Immobilien AG (SPSI), qui poursuit avec succès son développement avec le soutien du prestataire de services immobiliers Wincasa et d'ISS.

Tous les jours sur place (de g. à dr.) : Chacko Stephen, Facility Services Manager ISS, et Ralph Schneider, gestionnaire d'objets ISS

Un centre vivant pour les startups, les créatifs, la recherche - et la population

15 entreprises utilisent le site de la tour pour leurs activités commerciales. Parmi elles, on trouve notamment des entreprises informatiques, des cabinets d'avocats, des bureaux d'ingénieurs et la ZHAW. Rien qu'en raison des études en cours, environ 2'000 personnes se déplacent chaque jour sur le site. Sur plus de 37 000 mètres carrés, les locataires trouvent une offre de surfaces flexible et variée. Outre des bureaux, des salles de réunion et de formation, il existe une offre de restauration attrayante, également ouverte à la population. Le rooftop bar au 23e étage est un lieu de rencontre très apprécié qui offre une vue panoramique unique sur tout Winterthur. Les offres de restauration saisonnières dans la vaste cour intérieure constituent d'autres pôles d'attraction : chalets à fondue en hiver, food trucks en été. Chacko Stephen est Facility Services Manager pour le Turm Areal depuis 2021. En tant que Winterthurois et diplômé de la ZHAW, il a un lien particulier avec celui-ci : "Pour mes études, j'ai passé de nombreuses heures dans les locaux de l'école ZHAW. J'ai suivi les transformations du site depuis mon adolescence. Ce qui m'attire aujourd'hui, c'est de pouvoir participer activement à l'aménagement du site. Pour ce faire, mon équipe et moi-même travaillons en étroite collaboration avec Wincasa. Nous soutenons le client avec des idées et lors du déploiement".

Sur place tous les jours : le Facility Management

Dans ce mélange complexe d'utilisations, le Facility Management est l'épine dorsale de l'exploitation du bâtiment. ISS est responsable de la technique du bâtiment, de la conciergerie, du nettoyage, de la réception, du courrier et de la sécurité. Plusieurs entreprises font appel à des services FM sélectionnés d'ISS pour leurs propres locaux, en fonction de leur activité et de leurs besoins. Ralph Schneider, gestionnaire d'objets chez ISS, est quotidiennement sur place, connaît les particularités de ce site de fond en comble et s'occupe de toutes les demandes opérationnelles. "Nous essayons d'encadrer les locataires le plus individuellement possible et de résoudre leurs problèmes rapidement et de manière pragmatique", explique Schneider. Pour les nouvelles locations, il effectue un onboarding personnel. "Lors de ces entretiens, nous apprenons quels sont les besoins des entreprises et pouvons leur prêter main forte pour la livraison de meubles ou les transformations. Grâce au mandat intégral, les locataires profitent de notre expertise et des synergies existantes".

Ralph Schneider s'occupe des demandes des locataires et du client.

Une technique complexe dans une tour de 100 mètres de haut

Un défi particulier dans le domaine technique est l'approvisionnement en eau, le refroidissement et le chauffage ainsi que la sécurité en cas d'incendie pour les 9'000 mètres carrés et les 24 étages. ISS a créé pour la tour une matrice de protection incendie spécifique au bâtiment, des installations spéciales régulent la pression de l'eau jusqu'aux étages supérieurs et, en cas de changements climatiques, il faut une planification prévoyante et une adaptation des installations de ventilation, car la chaleur et le froid mettent jusqu'à 20 fois plus de temps pour parcourir le chemin jusqu'au 24e étage. Lors d'un été caniculaire avec des températures extérieures de 35 degrés, les techniciens de l'ISS doivent refroidir les bâtiments à temps et, si nécessaire, utiliser des éléments frigorifiques externes supplémentaires afin de garantir la puissance de refroidissement.

Marcel Steiner est l'un des nombreux techniciens d'ISS qui assurent le fonctionnement des installations techniques exigeantes du bâtiment.

Certification de durabilité "bon" oblige

Dans le Turm Areal, la durabilité revêt une grande importance et est encouragée à différents niveaux. En matière d'efficacité énergétique, par exemple, le passage aux lampes LED est encouragé. Dans le cadre d'une étude et d'une stratégie énergétique globale, SPSI fait examiner les installations techniques par un bureau d'ingénieurs afin de déterminer le potentiel d'optimisation. ISS fait partie de l'équipe de projet, agit comme sparring partner pour les questions de faisabilité et se charge de la mise en œuvre, ce qui facilite l'exploitation ultérieure. Pour le nettoyage, ISS utilise le produit sans produits chimiques GreenCleanZero, qui a fait ses preuves surtout pour les nettoyages de fenêtres et les nettoyages spéciaux. Le thème de l'économie circulaire est également mis en avant. Depuis 2021, les locataires de la tour utilisent des gobelets à café réutilisables et deux stations centrales d'élimination des déchets permettent une élimination séparée des déchets. Une évaluation annuelle renseigne sur la quantité et les catégories de déchets et fournit des bases de décision pour organiser l'élimination de manière plus écologique en collaboration avec le client.

Expertise et engagement comme facteurs de réussite

Pour SPSI et Wincasa, une qualité élevée des prestations, la flexibilité, l'orientation sur les coûts ainsi que la satisfaction du client sont importantes. Le client et les locataires apprécient la présence et l'engagement de l'équipe ISS sur place. Chacko Stephen, ISS Facility Services Manager : "Nous cherchons constamment des possibilités d'améliorer le service pour le client et les locataires et d'augmenter l'attractivité du site. Actuellement, nous testons une solution d'accueil numérique qui permet d'assurer le service également en dehors des heures de bureau. Un autre exemple est la revalorisation des surfaces au sol, qui étaient ternes en raison de l'utilisation et de l'âge. Grâce à la cristallisation, une méthode de nettoyage exigeante, nous avons pu rafraîchir le matériau et redonner de l'éclat au sol. Cela a revalorisé l'aspect général et le client a économisé les coûts d'un remplacement coûteux".