Les gares: la carte de visite des CFF
Beatrice Bichsel est membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier. Dans cet entretien, elle explique l’importance du portefeuille immobilier pour les CFF, ce qu’elle attend des partenariats stratégiques et pourquoi une collaboration solide et fiable est essentielle dans la gestion des gares.
Beatrice Bichsel (44 ans) est membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier depuis 2023. Cette avocate, titulaire d’un Executive MBA de l’université de Saint-Gall, travaille chez CFF Immobilier depuis 2011, où elle occupait dernièrement le poste de responsable de la gestion des installations.
Beatrice Bichsel, qu'est-ce qui vous fascine chez les CFF ?
Le réseau ferroviaire suisse est un système complexe, et les CFF sont une entreprise passionnante et très diversifiée. J’apprécie la manière dont, chez CFF Immobilier, la mobilité et l’aménagement du territoire s’imbriquent : chaque jour, des milliers de trains circulent à l’heure et selon des horaires très serrés. Les gares sont situées au cœur des villes ; ce sont des lieux de rencontre centraux et des plaques tournantes de la vie quotidienne. Cette interaction est unique et fascinante.
Quelles sont vos responsabilités ?
Je suis membre de la direction du groupe et, en tant que responsable Immobilier, je suis en charge du portefeuille immobilier des CFF. Celui-ci se divise en trois domaines : les gares, les bâtiments à usage opérationnel tels que les ateliers, les bureaux ou les locaux sociaux, et les terrains situés autour des gares.
Quels sont concrètement les axes prioritaires en matière d'aménagement du territoire ?
Nos projets d'aménagement combinent mobilité et urbanisme. Nous canalisons les flux de circulation, optimisons les trajets de correspondance et créons de nouveaux espaces de vie. Pour ce faire, nous travaillons en étroite collaboration avec les villes et les communes.
Quelle est la taille du portefeuille immobilier des CFF ?
Nous gérons environ 2 600 bâtiments dans toute la Suisse, dont 800 gares et arrêts. À cela s'ajoutent environ 150 projets d'aménagement en cours de planification ou de construction.
Y a-t-il un bâtiment qui vous plaît particulièrement ?
Les gares me fascinent par nature. Dans chaque région, on trouve des bâtiments à l'architecture captivante, dont certains sont classés monuments historiques, qui posent des défis importants en matière de conception et d'exploitation. J'apprécie par exemple la gare de Lucerne, surtout lorsqu'elle est baignée de soleil, au bord du lac, avec son architecture ouverte...
Quelle importance revêt le portefeuille immobilier pour les CFF ?
Une importance capitale. Les gares marquent la première impression de nos clients ; elles constituent les portes d’entrée du réseau ferroviaire et sont donc la carte de visite des CFF. Les bâtiments d’exploitation sont au service des collaborateurs : ceux-ci doivent s’y sentir à l’aise et pouvoir accomplir leur travail de manière professionnelle et efficace.
De plus, les gares et les immobilisations apportent une contribution financière importante : chaque franc généré reste dans le système ferroviaire. Nous versons chaque année des paiements compensatoires de plusieurs centaines de millions de francs à l'infrastructure et contribuons ainsi à la stabilité financière des CFF.
Comment garantissez-vous une gestion durable et efficace de votre portefeuille ?
L'implication précoce du service de gestion des installations est un facteur essentiel. Dès la phase de planification, il faut systématiquement prendre en compte l'exploitation, la maintenance et la durabilité. Pour nous, la durabilité revêt une importance capitale dans trois dimensions : écologique, économique et sociale.
Les CFF dans leur ensemble ont pour objectif de réduire de 60 % leurs émissions de gaz à effet de serre liées à l’exploitation d’ici 2030 par rapport à l’année de référence 2018 ; d’ici 2040, nous voulons atteindre la neutralité carbone. L’exploitation des bâtiments apporte ici une contribution très importante. Ainsi, nous remplaçons systématiquement les systèmes de chauffage au fioul et au gaz et modernisons chaque année environ 75 installations.
« Les gares sont des lieux de rencontre essentiels et des plaques tournantes de la vie quotidienne. » Beatrice Bichsel, membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier
Quelle importance revêtent des partenaires fiables et sérieux en matière de gestion des installations pour les CFF ?
Il est essentiel de pouvoir compter sur des partenaires fiables. Ceux-ci fournissent des prestations essentielles à nos clients et à nos collaborateurs. Il y a quelques années, nous avons réévalué notre chaîne de valeur et avons décidé de miser sur notre propre personnel dans les 120 gares les plus fréquentées. Partout où nous estimons que des tiers peuvent accomplir ces tâches complexes plus efficacement que nous, nous faisons appel à des prestataires externes. Dans ce contexte, le professionnalisme, l’engagement, la fiabilité et la compétence en matière de sécurité sont pour nous des critères essentiels.
Qu'attendez-vous d'un partenaire FM ?
La qualité, un rapport qualité-prix équitable et une approche axée sur les solutions sont essentiels. Nous apprécions les partenaires qui assument leurs responsabilités, abordent les problèmes ouvertement et élaborent des solutions avec nous. Nous sommes toujours ouverts aux suggestions et attendons de nos partenaires qu’ils proposent des idées pour améliorer nos processus. Des partenariats tels que celui que nous avons établi avec ISS constituent la base d’un fonctionnement sûr, propre et sans heurts des gares.
Quel rôle joue la numérisation dans la gestion immobilière ?
C'est un élément central. Nous avons modernisé notre infrastructure informatique et ainsi créé une base de données fiable pour nos activités commerciales. Nous avons mis en place une plateforme CRM et une plateforme dédiée aux locataires, et nous encourageons l'utilisation du BIM* – de la conception à l'exploitation. Le BIM nous fournit une documentation numérique complète sur les bâtiments. Nous disposons ainsi très tôt de données de grande qualité, ce qui nous permet de mieux préparer l'exploitation et d'optimiser l'efficacité des processus.
*Le BIM (Building Information Modeling) est une méthode de travail numérique dans laquelle tous les intervenants collaborent sur un modèle de bâtiment 3D commun et intelligent. Ce modèle contient des informations sur les éléments de construction, notamment les matériaux, les coûts, les délais et la maintenance, depuis la conception jusqu'à l'exploitation, en passant par la construction.
Qu'en est-il de la robotique dans les gares ?
Nous testons en permanence de nouvelles technologies. Nous constatons toutefois que, dans le quotidien animé des gares, ce sont les personnes qui donnent un visage à nos services, qui sont capables de réagir avec souplesse et qui, à l’heure actuelle, sont également plus efficaces que les robots de nettoyage. Nos gares sont pour l’instant trop complexes et tout simplement trop fréquentées pour la robotique. Nous voyons toutefois un potentiel dans le nettoyage des façades ou dans les zones à accès restreint. Ce qui importe, c’est que la technologie serve de soutien. Les personnes restent au cœur de nos préoccupations.
Quelles sont les trois choses qui vous faciliteraient le travail ?
Je souhaiterais voir davantage de pragmatisme dans les procédures de planification et d'autorisation, car dix ans, voire plus, pour classer un terrain en zone constructible, c'est tout simplement trop long. Du secteur de la gestion immobilière, j'attends une orientation client encore plus forte, comparable à celle que l'on trouve dans l'hôtellerie. Et troisièmement, la reconnaissance par la société des métiers opérationnels me tient particulièrement à cœur. Le travail de ces personnes est indispensable à notre quotidien, cela devrait être davantage reconnu.