Les gares: la carte de visite des CFF
Beatrice Bichsel, membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier, explique dans cet entretien l’importance du portefeuille immobilier pour les CFF, ses attentes vis-à-vis des partenariats stratégiques et pourquoi une collaboration engageante et fiable est essentielle dans l'exploitation des gares.
Beatrice Bichsel (44 ans) est membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier depuis 2023. L’avocate, titulaire d’un Executive MBA de l’Université de Saint-Gall, travaille chez CFF Immobilier depuis 2011, dernièrement en tant que responsable Facility Management.
Beatrice Bichsel, qu’est-ce qui vous fascine aux CFF?
Le rail en Suisse constitue un système complexe, et les CFF sont une entreprise passionnante et très diversifiée. Ce que j’apprécie particulièrement chez CFF Immobilier, c’est l’interaction entre mobilité et aménagement du territoire: chaque jour, des milliers de trains circulent à l’heure et de manière très cadencée. Les gares, situées au cœur des villes, sont des lieux de rencontre centraux et des carrefours de la vie quotidienne. Cette synergie est unique et fascinante.
Quelle est l’étendue de vos responsabilités?
Je suis membre de la direction du groupe et, en tant que responsable Immobilier, je gère le portefeuille immobilier des CFF. Il se compose de trois segments: les gares, les bâtiments à usage opérationnel (ateliers, bureaux ou locaux sociaux) et les espaces situés autour des gares.
Sur quoi se concentre concrètement le développement des sites?
Nos projets d’aménagement intègrent la mobilité à la planification urbaine et territoriale. Nous orientons les flux de circulation, optimisons les correspondances et créons de nouveaux espaces de vie. Pour cela, nous collaborons étroitement avec les villes et les communes.
Quelle est l’ampleur du portefeuille immobilier des CFF?
Nous gérons environ 2’600 bâtiments à travers la Suisse, dont 800 gares et arrêts. S’y ajoutent près de 150 projets immobiliers actuellement en phase de planification ou de construction.
Y a-t-il un bâtiment qui vous plaît particulièrement?
Les gares me fascinent en général. Dans chaque région, il existe des bâtiments architecturaux intéressants, parfois classés monuments historiques, qui posent de grands défis en matière de planification et d’exploitation. J’apprécie notamment la gare de Lucerne, surtout sous la lumière du soleil, directement au bord du lac, avec son architecture ouverte.
Quelle importance revêt le portefeuille immobilier pour les CFF?
Il est extrêmement important. Les gares donnent la première impression à nos clients: elles sont les portes d’entrée du rail et constituent la carte de visite des CFF. Les bâtiments opérationnels servent aux collaboratrices et collaborateurs: ils doivent s’y sentir bien et pouvoir travailler de manière professionnelle et efficace. Par ailleurs, les gares et autres installations génèrent une contribution financière significative: chaque franc gagné reste dans le système ferroviaire. Chaque année, nous versons des paiements de compensation de plusieurs centaines de millions à l’infrastructure, contribuant ainsi à la stabilité financière des CFF.
Comment assurez-vous un fonctionnement durable et efficace de votre portefeuille?
Un facteur clé réside dans l’implication précoce du Facility Management. Dès la phase de planification, l’exploitation, l’entretien et la durabilité doivent être pris en compte de manière systématique. Pour nous, la durabilité se décline sur trois dimensions: écologique, économique et sociale. Les CFF visent à réduire les émissions opérationnelles de gaz à effet de serre de 60 pour cent d’ici 2030 par rapport à l’année de référence 2018, et à atteindre la neutralité carbone d’ici 2040. L’exploitation des bâtiments joue un rôle central dans cet objectif: par exemple, nous remplaçons systématiquement les chaudières au mazout et au gaz et modernisons chaque année environ 75 installations.
«Les gares sont des lieux de rencontre centraux et des carrefours de la vie quotidienne.» Beatrice Bichsel, membre de la direction du groupe et responsable de CFF Immobilier
Quelle importance revêtent des partenaires fiables et engageants dans le domaine du Facility Management pour les CFF?
Des partenaires fiables sont essentiels. Ils fournissent des services clés à nos clients et à nos collaboratrices et collaborateurs. Il y a quelques années, nous avons réévalué notre chaîne de création de valeur et avons décidé de mobiliser du personnel interne dans les 120 gares les plus fréquentées. Là où nous estimons que des prestataires externes peuvent accomplir ces tâches complexes plus efficacement que nous, nous faisons appel à des partenaires externes. Dans ce cadre, professionnalisme, engagement, fiabilité et compétence en matière de sécurité sont des critères essentiels.
Qu’attendez-vous d’un partenaire FM?
La qualité, un rapport qualité-prix équitable et une réelle orientation vers les solutions sont déterminants. Nous apprécions les partenaires qui assument leurs responsabilités, abordent les problèmes de manière transparente et développent des solutions avec nous. Nous sommes toujours ouverts aux propositions et attendons de nos partenaires qu’ils apportent des idées concrètes pour améliorer nos processus. De tels partenariats constituent la base d'une exploitation sûre, propre et fluide des gares.
Quel rôle joue la numérisation dans la gestion d’immeubles?
Elle est centrale. Nous avons modernisé notre environnement de systèmes, créant ainsi une base de données fiable pour nos activités. Nous avons mis en place une plateforme CRM ainsi que des portails destinés aux locataires, et nous développons l’utilisation du BIM , de la planification jusqu’à l’exploitation. Le BIM nous fournit une documentation numérique complète des bâtiments. Nous disposons ainsi très tôt de données de haute qualité, ce qui nous permet de mieux préparer l’exploitation et d’organiser nos processus de manière plus efficace.
Le BIM (Building Information Modeling) est une méthode de travail numérique dans laquelle toutes les parties prenantes collaborent à partir d’un modèle 3D intelligent et commun du bâtiment. Ce modèle intègre des informations détaillées sur les éléments de construction – matériaux, coûts, délais et maintenance – et accompagne l’ensemble du cycle de vie, de la planification à la construction, jusqu’à l’exploitation.
Qu’en est-il de la robotique dans les gares?
Nous testons en permanence de nouvelles technologies. Nous constatons toutefois que, dans le quotidien animé des gares, les équipes sur place donnent un visage à nos prestations, savent réagir avec flexibilité et restent, à ce jour, plus efficaces que les robots de nettoyage. Nos gares sont actuellement trop complexes et trop fréquentées pour un déploiement étendu de la robotique. Nous voyons néanmoins un potentiel, notamment pour le nettoyage des façades ou dans des zones à accès restreint. Un point est essentiel: la technologie doit être un soutien. L’humain demeure au cœur de nos activités.
Selon vous, quels trois facteurs rendraient votre travail plus simple?
Je souhaiterais davantage de pragmatisme dans les procédures de planification et d’autorisation: dix ans ou plus pour classer une zone en constructible, c’est tout simplement trop long. De la branche du Facility Management, j’attends une orientation client encore plus marquée, comparable à celle de l’hôtellerie. Enfin, la reconnaissance sociale des métiers opérationnels me tient particulièrement à cœur. Le travail de ces professionnels est indispensable à notre quotidien – il mérite une considération bien plus forte.